新加坡

派息接近政府债券收益率 REIT估值处两年高位

2018-01-12       浏览次数:19997

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房地产投资信托(REIT)的估值处在两年高位,每单位派息(DPU)和我国10年政府债券收益率之间的差距,已缩小至历史平均水平以下。分析师认为许多信托的资本增值空间有限,应等较低价位时才进场。

瑞士信贷(Credit Suisse)私人银行东南亚研究主管甘素贞在昨天发表的一份报告中指出,房地产市场前景改善和资金流入新加坡,促使去年REIT的表现强劲,海峡房地产投资信托指数总回报增长28%。


她表示:“今年房地产投资信托的整体DPU收益预料会减至5.46%,只比我国10年政府债券的收益率高出3.4%,这比历史平均差距3.7%来得低。随着供应压力减缓和需求回弹,几乎所有房地产领域的租金都有所改善,DPU预料今年下半年会开始增长。”

分析师对盈利的正面展望,继续对这个领域起扶持作用,但估值过去两年的吸引力已大减。因此,投资者可等待股价处在更具吸引力的水平时才进场。

个别领域方面,工业REIT今年收益率预料达6.6%,是所有领域当中最高的。政府相关工业信托的收益率则明显较低,介于5.5%至5.8%。甘素贞看好有规模也有资金,组合内有工业园、高科技资产和数据中心的较大型信托。

零售方面的供应主要集中在2018至2019年,从政府售地计划可得知2020至2021年的供应有限。经济正在复苏,我国人均零售空间比其他发达市场低,因此甘素贞相信供应很快会被吸收。和持外国资产的零售信托比较,以本地为主的信托交易溢价较高,今年DPU回报率预料介于5.3%至5.4%,比领域平均收益6.1%来得低。


酒店服务业者已走出过去五年平均客房收入(RevPar)滑落的低谷,这个领域今年的DPU收益预料是5.9%。甘素贞看好资产组合以新加坡为主的酒店服务信托,认为它们可从本地需求复苏当中受益。

另一方面,办公楼租金未来几年会复苏,但近期大多数信托的租金可能下跌,今年平均DPU会进一步萎缩至5.3%,今年至明年的DPU是零增长。

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